Jak je to s pronajímáním nebytových prostor? Dříve to nebylo vůbec možné a když, tak pod pokutou. Od roku 2012 se celá situace změnila. Přečtěte si, co musí takové bydlení splňovat z pohledu práva.
Nájem nebytových prostor byl dříve upraven zákonem č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Tento zákon upravoval možnosti nájmu prostor, které podle rozhodnutí stavebního úřadu byly určeny k jinému účelu než k bydlení. V tomto zákoně bylo dále stanoveno, že „nebytové prostory se pronajímají k účelům, ke kterým jsou stavebně určeny“ (3 odst. 2). Z daného vyplývalo, že nemohla být uzavřena nájemní smlouva za účelem bydlení v nebytových prostorách. Nicméně s nabytím účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (1.1.2014), byl tento zákon zrušen.
Nebytové prostory, které mohou sloužit k bydlení
Nebytovými prostorami, které mohou sloužit k bydlení, jsou označovány tzv. ateliéry nebo podúrovňové byty. Jedná se o prostory, které z nějakého důvodu nesplňují specifika prostor k bydlení. Může to být s ohledem na nedostatek světla, množství hluku nebo také nedostatečnou výměnu vzduchu v místnostech.
Jak má takový nebytový prostor vypadat?
Bydlení v nebytových prostorách má řadu specifik, jelikož se zde prolínají dvě roviny legislativní úpravy, a to rovina veřejnoprávní a rovina soukromoprávní. K porozumění problematice bydlení v nebytových prostorách je nutné zkoumat nejen ustanovení občanského zákoníku jakožto předpisu soukromoprávního, nýbrž také stavebního zákona, který je předpisem veřejnoprávním. Základním problém je nesoulad mezi těmito právními předpisy.
Občanský zákoník upravuje, konkrétně v § 2236 odst. 1 definici bytu. Zde je stanoveno, že „bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení“. Jak z tohoto ustanovení vyplývá, je jednak rozhodné, k jakému účelu byl prostor určen, ale také k jakému účelu je prostor současně užíván. Pro stanovení, zda konkrétní prostor je určen k účelu bydlení, je stěžejní kolaudační rozhodnutí stavebního úřadu, jedná se tedy o správní rozhodnutí orgánu veřejné moci. Občanský zákoník nově upravuje v § 2236 odst. 1 možnost pronajmutí nebytového prostoru za účelem bydlení. Smluvní strany mohou uzavřít nájemní smlouvu, jejímž předmětem bude nájem prostoru, který je jiný než obytný prostor, tedy prostor, který byl kolaudován pro jiný účel než byt.
Pronájem nebytového prostoru
V případě, že pronajatý prostor není určen k bydlení, tato skutečnost nemůže být na újmu nájemci, jelikož zákonodárce klade důraz na jeho ochranu. § 2236 odst. 1 stanovuje, že „ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.“ To znamená, že byt musí být ze zdravotního hlediska k bydlení vhodný a nezávadný. V případě, že nebytový prostor, jenž byl pronajat za účelem bydlení, není ze zdravotního hlediska způsobilý k bydlení, má pronajímatel vůči nájemci stejné povinnosti jako u nájmu prostor k bydlení určených, může tedy po pronajímateli požadovat odstranění závadného stavu nebo dokonce vypovědět nájem bez výpovědní doby.
Veřejnoprávní úprava dané problematiky je nicméně rozdílná. Podle § 178 stavebního zákona se fyzická osoba dopouští přestupku tím, že „užívá stavbu nebo její část v rozporu s kolaudačním rozhodnutím.” Stavební úřad za tento přestupek může udělit správní pokutu, a to i opakovaně.
Trvalé bydliště v nebytovém prostoru
Pro nájemce má dále rozhodný význam možnost nahlášení trvalého bydliště v nebytovém prostoru, což v minulosti nebylo možné. Tento stav by měl být změněn chystanou novelou, jenž umožní přihlásit se k trvalému pobytu podle skutečného místa pobytu, tedy i v místě nebytového prostoru.
Jak již bylo uvedeno výše, nájem nebytových prostor skýtá mnohá úskalí, a to hlavně v možnosti uložení pokut ze strany stavebního zákona. Nicméně i přes tuto skutečnost nájem nebytových prostor může být pro nájemce i výhodný. Lze tak usuzovat zejména ze zakotvení ochrany nájemce před jednáním pronajímatele, kdy pronajímatel a nájemce mají vůči sobě navzájem stejná práva a povinnosti, jako při nájmu prostor sloužících k bydlení.
