Není
neobvyklé, že v bytě dojde k poruše. Jak ale tuto
situaci řešit? Kdy má povinnost zajistit opravu nájemce, a kdy
naopak pronajímatel?
Zákon číslo 89
Stěžejní oporou pro zodpovězení těchto
otázek je zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, který ve
svém ustanovení § 2257 odst. 1 stanovuje, že pronajímatel
udržuje po dobu nájmu byt nebo dům ve stavu způsobilém
k užívání. Odst. 2 tohoto ustanovení se naopak zaměřuje
na vymezení povinností nájemce. Zde je stanoveno, že nájemce
provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy
související s užíváním bytu.
Nicméně
co vše spadá pod běžnou údržbu a drobné opravy, které je
povinen hradit nájemce? Na tuto otázku již není možné hledat
odpověď v občanském zákoníku, ale v nařízení vlády č.
308/2015 Sb., v němž nalezneme s platností od 1. 1. 2016
vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související
s nájmem bytu.
Pod
běžnou údržbu tedy spadá „udržování
a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu,
které se provádí obvykle při užívání bytu“. Pro
konkrétní představu nám zákonodárce nabízí i demonstrativní
výčet úkonů, jež pod běžnou údržbu spadají, kdy se jedná
zejména o malování,
opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně
podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených
odpadů.
Mezi
drobné opravy bytu, jež také provádí a hradí nájemce, náleží
„opravy
bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení
součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele“, přičemž
tyto opravy bytu jsou dále rozděleny do dvou skupin. Do první
skupiny patří například opravy podlahových krytin, výměny
zámků, opravy nebo výměny vypínačů a zásuvek, opravy
umyvadel, van, dřezů, kuchyňských sporáků, dále sem spadají
ale také opravy kamen plynových či na pevná paliva. Pro představu
je zde uvedena pouze část z výčtu, přičemž celý tento
seznam drobných oprav a výměn obsahuje § 4 výše zmíněného
nařízení vlády. Do skupiny druhé dále spadají všechny opravy,
které svými náklady nepřesáhnout částku 1 000 Kč.
Finanční limit
Jelikož
pod povinnosti nájemce spadá velmi široké množství oprav, je
stanoven roční finanční limit 100 Kč/m2
podlahové
plochy bytu, jehož naplněním již v daném kalendářním
roce každou další opravu, byť i drobnou, hradí pronajímatel.
V praxi to znamená, že nájemce bytu o rozloze 40 m2
může
na opravách zaplatit maximálně částku 4.000,- Kč za rok, vše
nad tento limit hradí pronajímatel.
Povinnosti pronajímatele
Naproti
povinnostem nájemce jsou zákonem stanoveny také povinnosti
pronajímatele. Jak bylo již zmíněno výše, pronajímatel udržuje
po celou dobu nájmu byt nebo dům ve stavu způsobilém k užívání.
Pronajímatel je tedy povinen zajistit údržbu a opravy, jež
nespadají do povinnosti nájemce. V případě, že
pronajímatel neplní své povinnosti, jedná se o porušení smluvní
povinnosti. V tomto případě vzniká nájemci právo na
odstranění nezpůsobilosti, právo na odstranění vady na náklady
pronajímatele, ale také právo na slevu na nájemném, dokonce i
prominutí nájemného.
Ve
smlouvě si však nájemce s pronajímatelem mohou určit rozsah
povinností odlišně od zákonné úpravy, nicméně ne v neprospěch
nájemce. To znamená, že v nájemní smlouvě na pronajímatele
mohou být převedeny některé povinnosti, jež by ze zákona byly
uloženy nájemci, nikdy však pronajímatel nesmí převést své
povinnosti na nájemce. K takovému ujednání se nepřihlíží.
0 komentářů :
Okomentovat